Kalkulator KPR

Cicilan bulanan KPR lebih dari sekadar pokok dan bunga. Pembayaran penuh, sering disebut PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance), mencakup empat komponen utama: (1) Pokok — bagian yang mengurangi saldo pinjaman, (2) Bunga — biaya pinjaman, dihitung pada saldo tersisa, (3) Pajak properti — pajak tahunan dibagi menjadi bulanan, (4) Asuransi rumah — perlindungan terhadap kerusakan properti. Beberapa peminjam juga membayar PMI (Asuransi Hipotek Pribadi) dan biaya HOA.

Pada tahun-tahun awal hipotek, sebagian besar setiap pembayaran dialokasikan untuk bunga, bukan pokok. Ini karena bunga dihitung berdasarkan saldo tersisa, yang tertinggi di awal. Misalnya, pada pinjaman $300.000 dengan bunga 6,5% selama 30 tahun, cicilan bulanan pertama $1.896 mencakup sekitar $1.625 bunga dan hanya $271 pokok. Pada tahun ke-15, rasio sekitar 50:50, dan di tahun-tahun terakhir, hampir seluruh pembayaran adalah pokok.

Pembayaran pokok dan bunga bulanan dihitung menggunakan rumus amortisasi standar: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], di mana M adalah pembayaran bulanan, P adalah pokok (jumlah pinjaman), r adalah tingkat bunga bulanan (tingkat tahunan ÷ 100 ÷ 12), dan n adalah jumlah total pembayaran (tahun × 12). Rumus ini memastikan pinjaman dilunasi sepenuhnya pada akhir jangka waktu.

Memahami rumus ini membantu Anda melihat mengapa perubahan kecil dalam tingkat bunga atau jangka waktu memiliki efek besar pada cicilan bulanan. Misalnya, menaikkan tingkat dari 6% ke 7% pada pinjaman $300.000 selama 30 tahun meningkatkan cicilan dari $1.799 menjadi $1.996 — kenaikan $197 per bulan, atau $71.000 selama pinjaman.