Hypothekenrechner

Eine monatliche Hypothekenrate besteht aus mehr als nur Tilgung und Zinsen. Die vollständige Rate, oft als PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) bezeichnet, umfasst vier Hauptbestandteile: (1) Tilgung — der Teil, der Ihre Kreditsumme reduziert, (2) Zinsen — die Kreditkosten, berechnet auf dem Restbetrag, (3) Grundsteuer — jährliche Steuern auf monatliche Beträge umgelegt, (4) Wohngebäudeversicherung — Schutz vor Schäden am Eigentum. Einige Kreditnehmer zahlen außerdem PMI (Private Mortgage Insurance) und HOA-Gebühren.

In den ersten Jahren einer Hypothek geht der Großteil jeder Rate an Zinsen, nicht an Tilgung. Das liegt daran, dass Zinsen auf dem Restbetrag berechnet werden, der am Anfang am höchsten ist. Beispiel: Bei einem 300.000 $-Kredit bei 6,5% über 30 Jahre umfasst die erste Rate von 1.896 $ etwa 1.625 $ Zinsen und nur 271 $ Tilgung. Bis Jahr 15 ist das Verhältnis etwa 50:50, und in den letzten Jahren geht fast die gesamte Rate in Tilgung.

Die monatliche Tilgung und Zinszahlung wird mit der Standard-Tilgungsformel berechnet: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], wobei M die Monatsrate, P das Kapital (Kreditbetrag), r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 100 ÷ 12) und n die Gesamtzahl der Zahlungen (Jahre × 12) ist. Diese Formel stellt sicher, dass der Kredit am Laufzeitende vollständig getilgt ist.

Das Verständnis dieser Formel zeigt, warum kleine Änderungen bei Zinssatz oder Laufzeit große Auswirkungen auf die Monatsrate haben. Beispiel: Eine Zinssatzerhöhung von 6% auf 7% bei einem 300.000 $-Kredit über 30 Jahre erhöht die Monatsrate von 1.799 $ auf 1.996 $ — das sind 197 $ pro Monat oder 71.000 $ über die Laufzeit.