주택담보대출 계산기

주택담보대출의 월 상환금은 원금과 이자만이 아닙니다. PITI(원금, 이자, 세금, 보험)라고 불리는 전체 상환금은 4가지 주요 구성 요소를 포함합니다: (1) 원금 — 대출 잔액을 줄이는 부분, (2) 이자 — 차입 비용으로 잔액 기반으로 계산, (3) 재산세 — 연간 세금의 월할액, (4) 주택보험 — 재산 손해에 대한 보호. 일부 차입자는 PMI(개인 주택담보대출 보험)와 HOA(주택소유자 협회) 회비도 지불합니다.

대출 초기에는 각 상환금의 대부분이 원금이 아닌 이자에 할당됩니다. 이자는 잔액에 대해 계산되기 때문이며, 잔액은 시작 시 가장 높습니다. 예를 들어, 30만 달러 대출, 6.5% 이자율, 30년 기간의 경우, 첫 월 상환금 1,896달러 중 약 1,625달러가 이자이고 271달러만 원금입니다. 15년차에는 비율이 약 50:50이 되며, 마지막 몇 년에는 거의 전체가 원금이 됩니다.

월 원금·이자 상환금은 표준 상환 공식으로 계산됩니다: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. 여기서 M은 월 상환금, P는 원금(대출액), r은 월 이자율(연利率 ÷ 100 ÷ 12), n은 총 상환 횟수(연수 × 12)입니다. 이 공식은 기간이 끝날 때 대출 잔액이 정확히 0이 되도록 보장합니다.

이 공식을 이해하면 이자율이나 대출 기간의 작은 변화가 월 상환금에 미치는 영향이 왜 그렇게 큰지 알 수 있습니다. 예를 들어, 30만 달러 30년 대출에서 이자율이 6%에서 7%로 오르면 월 상환금이 1,799달러에서 1,996달러로 증가합니다 — 월 197달러, 30년간 71,000달러의 증가입니다.