住宅ローン計算機

住宅ローンの月次返済額は、元金と利息だけではありません。PITI（Principal, Interest, Taxes, Insurance）と呼ばれる完全な返済額は、4つの主要要素で構成されます：(1) 元金——ローン残高を減少させる部分、(2) 利息——借入コストで、残高に基づいて計算、(3) 固定資産税——年間税額を月割りしたもの、(4) 住宅保険——物件の損害を補償。一部の借り手はPMI（プライベートモーゲージインシュアランス）や管理費も支払います。

ローン初期は、毎回の返済額の大部分が利息に充てられます。これは利息が残高に対して計算されるためで、残高は開始時が最も高くなります。例えば、30万ドルのローン、6.5%金利、30年期限の場合、最初の月次返済1,896ドルのうち約1,625ドルが利息、271ドルのみが元金です。15年目には比率はほぼ50:50になり、最後の数年はほぼ全額が元金になります。

月次元金・利息返済額は標準償却公式で計算されます：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]。ここで、Mは月次返済額、Pは元金（ローン額）、rは月次利率（年利 ÷ 100 ÷ 12）、nは総返済回数（年数 × 12）です。この公式により、期間終了時にローン残高がゼロになります。

この公式を理解すると、金利や期間のわずかな変化が月次返済額に与える影響の大きさが分かります。例えば、30万ドル・30年ローンで金利が6%から7%に上昇すると、月次返済額は1,799ドルから1,996ドルに増加します——月額197ドル、30年間で71,000ドルの増加です。