Calculateur d'Hypothèque

Une mensualité hypothécaire est plus que le capital et les intérêts. Le versement complet, souvent appelé PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance), comprend quatre composantes principales : (1) Capital — la part qui réduit votre solde de prêt, (2) Intérêts — le coût de l'emprunt, calculé sur le solde restant, (3) Taxes foncières — taxes annuelles réparties en mensualités, (4) Assurance habitation — protection contre les dommages à votre propriété. Certains emprunteurs paient également la PMI (assurance hypothécaire privée) et les charges de copropriété.

Dans les premières années d'un prêt hypothécaire, la majeure partie de chaque versement va vers les intérêts, non vers le capital. C'est parce que les intérêts sont calculés sur le solde restant, qui est le plus élevé au départ. Par exemple, sur un prêt de 300 000 $ à 6,5% sur 30 ans, la première mensualité de 1 896 $ comprend environ 1 625 $ d'intérêts et seulement 271 $ de capital. À la 15e année, la répartition est d'environ 50:50, et dans les dernières années, presque tout le versement va au capital.

Le versement mensuel de capital et d'intérêts est calculé avec la formule d'amortissement standard : M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], où M est la mensualité, P est le capital (montant du prêt), r est le taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 100 ÷ 12) et n est le nombre total de versements (années × 12). Cette formule garantit que le prêt est entièrement remboursé à la fin du terme.

Comprendre cette formule permet de voir pourquoi de petits changements de taux d'intérêt ou de durée ont des effets disproportionnés sur la mensualité. Par exemple, augmenter le taux de 6% à 7% sur un prêt de 300 000 $ sur 30 ans fait passer la mensualité de 1 799 $ à 1 996 $ — une augmentation de 197 $ par mois, soit 71 000 $ sur la durée du prêt.