Calculadora de Hipoteca

A parcela mensal de uma hipoteca é mais do que apenas principal e juros. O pagamento completo, muitas vezes chamado de PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance), inclui quatro componentes principais: (1) Principal — a parte que reduz o saldo do empréstimo, (2) Juros — o custo do empréstimo, calculado sobre o saldo restante, (3) Imposto predial — impostos anuais divididos em valores mensais, (4) Seguro residencial — proteção contra danos à propriedade. Alguns mutuários também pagam PMI (Seguro de Hipoteca Privada) e taxas de condomínio.

Nos primeiros anos de uma hipoteca, a maior parte de cada parcela vai para juros, não para o principal. Isso ocorre porque os juros são calculados sobre o saldo restante, que é mais alto no início. Por exemplo, em um empréstimo de $300.000 a 6,5% por 30 anos, a primeira parcela mensal de $1.896 inclui cerca de $1.625 em juros e apenas $271 em principal. No ano 15, a divisão é aproximadamente 50:50, e nos últimos anos, quase toda a parcela vai para o principal.

O pagamento mensal de principal e juros é calculado usando a fórmula de amortização padrão: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], onde M é a parcela mensal, P é o principal (valor do empréstimo), r é a taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 100 ÷ 12) e n é o número total de pagamentos (anos × 12). Esta fórmula garante que o empréstimo seja totalmente quitado ao final do prazo.

Entender esta fórmula ajuda a ver por que pequenas mudanças na taxa de juros ou no prazo têm efeitos desproporcionais na parcela mensal. Por exemplo, aumentar a taxa de 6% para 7% em um empréstimo de $300.000 por 30 anos eleva a parcela mensal de $1.799 para $1.996 — um aumento de $197 por mês, ou $71.000 ao longo do empréstimo.