完整月供明细
清楚显示本金、利息、房产税、保险、物业费和 PMI 各占多少，而不仅仅是总数。
房贷计算器
计算月供，包含 PMI、房产税、房屋保险和物业费。查看完整还款计划表。100% 客户端运行，无需上传。
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房贷计算器通过综合贷款本金、利息、房产税、房屋保险和 PMI（首付低于20%时）来估算您的月供。月供本息计算公式为 M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]，其中 P 为贷款金额，r 为月利率，n 为总还款期数。
无需上传财务数据即可计算房贷
完整月供明细，含 PMI、税费、保险和还款计划表。在浏览器中运行。无需上传，无需注册，无限制。
100% 隐私
实时计算
永久免费
使用步骤
- 1
输入房屋价格
输入您考虑购买的房屋价格。如果不在美国，也可以调整货币单位。
- 2
设置首付金额
输入首付金额或调整百分比。计算器自动同步两个字段。首付达到 20% 或以上可免除 PMI。
- 3
输入利率和期限
输入贷款方提供的年利率，选择贷款期限（通常为15年或30年）。月供即时更新。
- 4
查看结果
查看预估月供、月供明细（本息、税费、保险、PMI），展开还款计划表查看每期还款的本金与利息分配。
为什么使用这个房贷计算器？
全面的房贷计算，隐私优先设计。
实时计算
输入即更新结果。调整任何参数即可即时看到对月供的影响。
完整还款计划表
查看整个贷款期限内每期还款的本金与利息分配明细。
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所有计算在浏览器中完成。您的收入、房价和贷款细节永远不会离开您的设备。
PMI 自动计算
首付低于 20% 时自动包含 PMI，余额达到房屋价值的 80% 时自动取消。
免费无限制
无需注册、无需 API 密钥、无每日配额。个人和商业用途均免费。
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理解房贷计算
月供的构成
月供不仅仅是本金和利息。完整的月供通常被称为 PITI（Principal, Interest, Taxes, Insurance），包括四个主要部分：(1) 本金——减少贷款余额的部分，(2) 利息——借款成本，按剩余余额计算，(3) 房产税——年度税费分摊到每月，(4) 房屋保险——保护房产免受损失。部分借款人还需支付 PMI（私人贷款保险）和物业费。
在贷款初期，每期还款的大部分用于支付利息，而非本金。这是因为利息按剩余余额计算，而初期余额最高。例如，30万美元贷款、6.5%利率、30年期限，第一期1,896美元的还款中约1,625美元是利息，仅271美元是本金。到第15年，本息比例约为50:50，到最后几年，几乎全部还款都是本金。
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摊销公式解析
月供本息使用标准摊销公式计算：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]，其中 M 为月供，P 为贷款本金，r 为月利率（年利率 ÷ 100 ÷ 12），n 为总还款期数（年限 × 12）。该公式确保在期限结束时贷款完全还清——余额为零。
理解这个公式有助于明白为什么利率或期限的微小变化对月供有巨大影响。例如，30万美元30年贷款，利率从6%升到7%，月供从1,799美元增加到1,996美元——每月多付197美元，30年多付71,000美元。
PMI 的计算与取消
PMI 按原始贷款金额的百分比计算，通常每年 0.3% 到 1.5%，取决于信用评分和首付。例如，0.5% 的 PMI 费率，28万美元贷款每年需付1,400美元，约每月117美元。当贷款余额降至房屋原值的 80% 时可申请取消 PMI。根据《房主保护法》，贷款方必须在 LTV 达到 78% 时自动终止 PMI。我们的计算器在摊销表中自动在余额跨过 80% 阈值时停止 PMI。
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常见使用场景
房贷计算器帮助您做出更好决策的实际场景。
购房规划
比较不同房价、首付和利率，找到适合预算的月供方案。
再融资评估
计算再融资到更低利率或更短期限是否能在长期省钱。
贷款比较
并排比较 15 年与 30 年期限、不同利率或不同首付金额。
预算规划
考虑房产税、保险和物业费，全面了解每月的住房拥有成本。
与其他房贷计算器的对比
热门房贷计算工具的功能对比。
| 功能 | NeatForge | Calculator.net | Bankrate |
|---|---|---|---|
| 隐私（不上传） | 100%本地 | 服务端 | 服务端 |
| 价格 | 免费无限制 | 免费有广告 | 免费有广告 |
| PMI 计算 | 自动 | 手动 | |
| 还款计划表 | 完整 | ||
| 房产税和保险 | 分开算 | ||
| 实时计算 | 无需按钮 | 需点击 | 需点击 |
| 多币种 | 12种 | 仅美元 | 仅美元 |
| 离线使用 | 加载后可用 |
大多数在线房贷计算器在服务器上处理您的财务数据。我们的工具完全在本地完成——您的收入、房价和贷款细节永远不会离开浏览器。
常见问题
月供是如何计算的？
月供由本金、利息、房产税、房屋保险、物业费和 PMI（如适用）组成。本息部分使用标准摊销公式计算：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]，其中 P 为贷款金额（房价减首付），r 为月利率（年利率 ÷ 12），n 为总还款月数（贷款年限 × 12）。例如，28万美元贷款、6.5%利率、30年期限，月供本息约为1,771美元。
什么是 PMI？什么时候需要？
私人贷款保险（PMI）是一种保护贷款方（而非借款人）的保险，当您停止还款时贷款方可以获得赔偿。首付低于房价的20%时通常需要购买 PMI。PMI 费率一般为贷款金额的 0.3% 到 1.5% 每年，具体取决于信用评分、贷款类型和首付金额。当贷款余额降至房屋原值的 80% 时，您可以申请取消 PMI。降至 78% 时，贷款方依法必须取消。
我能负担多贵的房子？
常用的经验法则是 28/36 规则：月供（含本金、利息、税费和保险）不应超过月总收入的 28%，所有月度债务（含房贷）不应超过月总收入的 36%。例如，月总收入 6,000 美元，月供应控制在 1,680 美元以内。但这只是参考——实际可负担性取决于首付、信用评分、利率和其他财务状况。
APR 和利率有什么区别？
利率是借款成本的百分比，仅计算本金部分。APR（年化百分比率）包括利率加上其他费用，如经纪费、折扣点和部分过户费。APR 通常高于利率，因为它反映了贷款的真实年化成本。比较房贷方案时，应同时查看利率和 APR 以了解实际借款成本。
首付如何影响我的房贷？
较大的首付减少了贷款金额，从而降低月供和总利息。首付达到 20% 或以上可免除 PMI，每月节省数百美元。例如，40万美元房产、30年贷款、6.5%利率：5% 首付（2万）需要贷款38万并支付 PMI，而 20% 首付（8万）只需贷款32万且无 PMI——贷款期间可节省超过8万美元的利息和 PMI。
过户费是什么？
过户费是房地产交易完成时支付的费用，通常为贷款金额的 2% 到 5%。包括贷款方费用（开户费、审批费、申请费）、产权保险、评估费、预付房产税、预付房屋保险、登记费和律师费。部分贷款方提供「零过户费」房贷，但通常利率更高。有时可以与卖方协商分摊部分过户费。
应该选15年还是30年房贷？
30年房贷月供较低但总利息更高。15年房贷月供较高但总利息大幅减少，且利率通常低 0.5% 到 1%。例如，30万美元贷款：30年6.5%利率总利息约38万美元；15年5.5%利率总利息约14.2万美元——节省23.8万美元，但月供从约1,896美元增加到2,452美元。
房产税如何运作？
房产税由当地政府根据房产评估价值征收。税率因地区而异——美国全国平均约为房屋价值的 1.1% 每年，但范围从夏威夷的 0.3% 到新泽西的 2.2% 以上。房产税通常按年或半年缴纳，但大多数房主通过托管账户将税费分摊到每月的房贷付款中。贷款方每月收取一部分，在税单到期时代为缴纳。
我的财务数据在此房贷计算器中安全吗？
安全。所有计算使用 JavaScript 在您的浏览器中本地完成。您的收入、房价、贷款金额和其他财务细节永远不会被上传到服务器，永远不会被存储在数据库中，也永远不会通过网络传输。您可以通过浏览器开发者工具的 Network 面板验证——输入数值或查看结果时不会发出任何网络请求。
可以用这个计算器计算再融资吗？
可以。计算再融资时，将剩余贷款余额输入为「房价」（或直接输入新贷款金额），首付设为零。输入新的利率和贷款期限。计算器将显示新的月供和还款计划。与当前房贷的总成本对比，看再融资是否省钱。记得加上过户费，再融资通常为贷款金额的 2% 到 6%。
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所有房贷计算完全在您的浏览器中使用 JavaScript 完成。
- 您的房价、收入、贷款金额和其他财务细节永远不会被上传到服务器，永远不会被存储在数据库中，也永远不会通过网络传输。
- 所有计算在本地完成——输入数值或查看结果时不会发出任何网络请求。
- 这使得工具可以安全地用于工资数字、贷款金额和投资价值等敏感财务数据。
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