Calculadora de Hipoteca

El pago mensual de una hipoteca es más que el capital y los intereses. El pago completo, a menudo llamado PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance), incluye cuatro componentes principales: (1) Capital — la parte que reduce su saldo de préstamo, (2) Intereses — el costo del préstamo, calculado sobre el saldo restante, (3) Impuestos prediales — impuestos anuales divididos en mensualidades, (4) Seguro de vivienda — protección contra daños a su propiedad. Algunos prestatarios también pagan PMI (Seguro de Hipoteca Privada) y cuotas HOA.

En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte de cada pago va hacia intereses, no hacia el capital. Esto se debe a que los intereses se calculan sobre el saldo restante, que es más alto al principio. Por ejemplo, en un préstamo de $300,000 al 6.5% a 30 años, el primer pago mensual de $1,896 incluye unos $1,625 en intereses y solo $271 en capital. Para el año 15, la proporción es aproximadamente 50:50, y en los últimos años, casi todo el pago va al capital.

El pago mensual de capital e intereses se calcula con la fórmula de amortización estándar: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde M es el pago mensual, P es el capital (monto del préstamo), r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 100 ÷ 12) y n es el número total de pagos (años × 12). Esta fórmula asegura que el préstamo se pague completamente al final del plazo.

Entender esta fórmula ayuda a ver por qué pequeños cambios en la tasa de interés o el plazo tienen efectos desproporcionados en el pago mensual. Por ejemplo, aumentar la tasa del 6% al 7% en un préstamo de $300,000 a 30 años eleva el pago mensual de $1,799 a $1,996 — un aumento de $197 mensuales, o $71,000 durante la vida del préstamo.